士林王家都更案對中產階級的意義

剛剛寫給家人的資料,貼出來當作懶人包給大家參考,或是讓身邊的人快速瞭解對自己的衝擊。

  • 本次士林王家的拆除釘子戶是首次政府介入 “私辦都更” 的拆除,過去政府的拆遷案往往是作為公共建設,但此次是私人的都更建案遇上拒絕加入的地主仍強拆的首例,所以意義上和過去有很大不同。
  • 現行的都更法令中,只要在都更範圍中有多數地主同意,即可通過。這裡問題較大的是 “多數” 是以都更案圈出的範圍來計算,用簡單的例子來說明,假如有四棟連在一起的房子,中間的兩個屋主同意都更,邊緣的兩間反對,都更案就可以併掉左邊或右邊的屋子 (達到 2/3 多數),即使我們以全部四棟來看只有一半 (2/4) 同意。
  • 如果被上述所說的 “多數” 併入都更,雖然仍有協調過程,但是基本上就沒有不參與都更的選項了,這也是最大的爭議所在。政府原本若不介入拆除,都更發起者就必須要協調、或是排除這塊地,但是現在賦予都更發起者去指揮政府拆除他人房子的權利,並強制轉移產權給都更案,這造成強要併弱更容易。
  • 實務上,假如同時有兩個都更案 A 跟 B,其中 A 的條件對我們較好,B 的條件較不好,因而我們選擇 A,拒絕了 B,但是 B 案走得比較快,就會造成拒絕了也沒用的狀況。
  • 本次還有建商在都更的地都還沒徵完就賣光預售屋的問題,不過這屬於另一個層面的問題。

以我們個人程度來說,我的建議是:

  • 請謹慎看待所持房地產周遭的任何都更案,如同上述所說的,即使不同意,也仍可能被劃入而被強迫都更。
  • 跟上述相關的問題是,即使從未積極表達不接受都更案,或根本沒被通知到,也可能被劃入而被強破都更。
  • 接下來都市更新條例可能會因此修法,特別是 25 條之一 (可由政府強迫徵收並轉予都更者) 和第 36 條 (允許政府拆除強迫徵收的地),請關心這個進展,因為如果繼續維持現在的法令,我們所擁有的房產都可能會受到影響。

附上兩條法令供參考:

第二十五條之一(協議合建)
  以協議合建方式實施都市更新事業,未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。

第三十六條(權利變換範圍內應強制拆除或遷移之期限及補償)
  權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期三十日內自行拆除或遷移;屆期不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務;直轄市、縣(市)主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移,期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者,得報經中央主管機關核准延長六個月,並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者,實施者應於拆除或遷移前,通知代管機關或執行法院為必要之處理。
  前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,應補償其價值或建築物之殘餘價值,其補償金額由實施者查定之,代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回;對補償金額有異議時,由直轄市、縣(市)主管機關核定之。

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